1月9日

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聲明：本文旨在介紹投資金融工具，提供一般性資訊與參考。然而，讀者應理解，所提供的信息僅供參考，未經專業權威的驗證。投資涉及風險，讀者在做出任何金融決策前應請教專業理財顧問，以確保資訊的真確性和適切性。作者不對讀者根據本文內容所做的任何投資行為負責。

REITs是什麼？

REITs，即房地產投資信託，是一種投資工具，旨在提供投資者進入房地產市場的機會，而無需直接擁有實體房地產。這種結構使得一般投資者能夠透過購買REITs的股票，分享房地產市場的收益，同時避免了直接管理和維護實體房產所帶來的煩惱。

REITs的背景可以追溯到上世紀60年代，當時美國通過《房地產投資信託法案》正式確立了REITs的法律地位。這一法案的出臺促使了全球對REITs的關注和發展。自那時以來，REITs逐漸成為一個全球性的投資工具，涉足各種房地產類型，包括辦公樓、商業地產、住宅和酒店等。

REITs在投資領域中的獨特性主要體現在其組織結構和資產配置上。首先，REITs的法定要求規定，它們必須將大部分的收入分發給股東，這使得REITs擁有相對穩定的現金流，吸引那些追求穩定收益的投資者。

其次，REITs的分散化投資策略使得投資者能夠參與不同類型和地區的房地產市場，有效降低了單一資產風險。這種多元化的組合方式使得投資者可以在不同市場環境下獲得收益，同時減緩了特定地區或行業的波動風險。

再者，REITs的高度流動性是其另一項獨特之處。相較於直接擁有實體房產的投資方式，投資者可以通過買賣REITs的股票來快速調整自己的投資組合，從而更靈活地應對市場變動。

第一部份：REITs基本概念

1.1. REITs是什麼？

房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種特殊的金融工具，其基本結構和運作方式使投資者能夠間接參與房地產市場，享受房地產投資的利潤，同時降低了實際擁有物業所帶來的管理和營運風險。

REITs的核心特徵在於其法律地位和運作結構。根據相應的法律規定，一家公司只有在其符合特定標準時才能被視為REIT。主要的標準包括：

盈餘分發要求： REITs需要將大部分（通常是90%以上）的盈餘分配給股東作為股利。這一特點使得REITs成為一個相對高收益的投資工具，也為投資者提供了穩定的現金流。

資產結構： REITs主要資產是不動產，並且需要將大部分的資產投資於房地產或相關資產。這使得投資者能夠透過REITs的投資獲得房地產市場的利潤，而無需實際擁有和管理房產。

公司結構： REITs可以以多種形式存在，包括股票型(REITs stocks)、抵押型抵(REITs mortgages)、以及混合型(REITs hybrid)等。每種形式都有其特定的投資組合和風險特點。

REITs的投資組合通常包括各種不動產類別，如住宅、商業、辦公室、酒店等，這樣的多元化有助於降低特定市場或行業的風險，提供投資者更穩健的投資選擇。

1.2 REITs的種類：股票型、抵押型、混合型

在REITs的世界裡，主要分為三種基本類型：股票型、抵押型和混合型。

1.2.1 股票型REITs

股票型REITs是最常見的類型，它們主要投資於商業不動產，如辦公大樓、購物中心、酒店等。這些REITs通常以股票形式在交易所上市，投資人可以透過購買股票的方式參與。這種型態的REITs受益於租金和資本增值，其收益主要來自不動產的日常營運和市場價值的增長。

Simon Property Group (SPG)是一家股票型REITs，亦是全球最大的購物中心REITs，以投資、開發、管理購物中心和商業不動產為主，主要收入來源包括購物中心租金、特許經營和其他相關業務。

1.2.2 抵押型REITs

抵押型REITs的主要投資對象是擁有抵押貸款的不動產。這類REITs通常負責購買或持有擁有抵押的房地產貸款，從中獲得利息和本金回報。抵押型REITs的風險和回報與利率環境密切相關，因為其收益主要來自於抵押利息。這種REITs的結構使投資人能夠間接參與房屋抵押市場。

AG Mortgage是一家抵押型REITs，主要投資於住宅和商業不動產的抵押資產，收益主要來自投資組合中的抵押貸款，包括利息和本金還款。

1.2.3 混合型REITs

混合型REITs則是結合了股票型和抵押型的特點。這種REITs投資組合中既包括商業不動產，也包括擁有抵押的房地產貸款。這樣的結構使得混合型REITs能夠在不同類型的房地產投資之間取得平衡，降低單一市場或資產風險，同時提供投資人更多元化的選擇。

Boston Properties, Inc.是一家美國混合型REITs公司，擁有、開發及管理辦公樓、購物中心和住宅房地產。以大型企業、科技公司、法律事務所等穩定租戶為特色，確保穩固租金收入。透過商業抵押貸款和公司債等融資工具，實現房地產投資和發展計劃，致力於良好的融資策略以提高投資回報。

1.3. REITs的組成和運作方式

REITs的組成主要包括三個主要組成部分：投資者、資產和管理公司。

投資者： REITs的投資者通常是來自不同背景的個人和機構投資者，他們通過購買REITs的股票或單位來參與基金。這樣的結構使得投資者能夠以相對較小的金額參與大型的房地產投資。

資產： REITs的核心資產是各種不同類型的房地產或擁有抵押貸款的不動產。這些資產可以包括辦公大樓、購物中心、工業物業、公寓大樓等。REITs的投資組合的多樣性有助於降低單一資產風險，使投資更加穩健。

管理公司： REITs通常由一家專門的管理公司負責日常運營和管理。這些管理公司負責資產的選擇、租金收集、維護和其他管理職能。他們的目標是確保REITs的投資組合產生穩定的現金流和良好的資本增值。

REITs的運作方式是通過將投資者的資金集合起來，然後由管理公司以透明和負責的方式投資於各類型的房地產。這樣的結構不僅提供了資金的流動性，也使投資者能夠享受到來自房地產市場的穩定收益，同時降低了直接擁有實體房地產所帶來的管理和維護的負擔。

1.4 REITs 收益如何產生？

1.4.1. 租金收入

REITs的主要收益來源之一是從其擁有的房地產資產中產生的租金。REITs通常將其投資組合中的不同型態的房地產出租給企業、零售商或居住者，並從他們收取租金。這些租金收入形成了REITs的穩定現金流，並且由於通常與長期租約相關，投資者可以預期相對穩定的收入。

舉例來說，一家辦公室型REITs擁有一個大型商業辦公大樓。這家REITs將辦公大樓的空間租給多家企業，每家企業支付每月固定的租金。這些租金收入組成了REITs的主要現金流。

1.4.2. 資本增值

除了租金收入外，REITs還可以通過房地產的資本增值來實現收益。當REITs擁有的房地產價值上升時，它們的投資組合總值也隨之增加。這種增值可以通過不同途徑實現，例如地區房地產市場的增值、改善和開發項目的成功等。資本增值為投資者提供了長期投資價值的增長機會。

假設一家REITs公司擁有一座商業辦公樓，而所在地的商業地產市場正在快速發展。該商業辦公樓的市場價值也相應上升。如果未來該地區的商業地產市場持續繁榮，當REITs公司考慮出售該物業時，可能實現額外的資本增值，為投資者帶來更高的回報。

1.4.3. 資本收益

REITs還可以通過資本收益實現投資回報。這包括通過出售某些房地產資產而實現的利潤。當REITs決定出售房地產時，資本收益可視為售價與購買價格之間的差額。這種形式的收益可以提供額外的現金流，並影響REITs的股東價值。

舉例來說，一家辦公用途的REITs在市場需求增加時，購買了一座商業大樓。幾年後，由於地區發展、租金上揚等因素，該REITs決定出售這座大樓。售價相對於購買價格的增加部分即為資本收益。

1.4.4. 債券利息

某些REITs可能還持有與其房地產投資相關的債券，並從這些債券中獲得利息收入。這種多元化的收益來源有助於平衡REITs的風險，並提供更為穩定的總體收益。

例如，一家辦公室物業專注的REITs除了從租金中獲得收入外，還可能投資於與商業不動產相關的債券市場。當這些債券支付利息時，該REITs就能夠從中獲得額外的收益。

第二部分：REITs的優勢

2.1 REITs穩定的現金流

REITs（房地產投資信託）在投資領域中的吸引力主要體現在其穩定的現金流方面。這一穩定性來自於REITs特殊的營收模式，主要由租金收入所推動。以下將深入探討REITs的穩定現金流背後的兩大支柱：租金收入的穩定性和長期租約的優勢。

REITs以其擁有和管理多元化的房地產組合，確保了穩定的租金收入。不同於直接擁有單一物業的風險，REITs通常擁有多個物業，涵蓋不同類型和地區，使得其租金收入更具彈性。即便某個地區或類型的房地產市場受到波動，整個投資組合的多元性可減緩風險。

此外，REITs通常與租戶簽訂長期租約，這有助於確保可預測的現金流。這些長期租約通常簽訂於數年至數十年，讓REITs能夠在長時間內享受穩定的租金收入。長期租約提供了穩定的收入來源，使得REITs能夠更好地規劃資本開支和未來投資。這種穩定性不僅讓投資者能夠預期穩定的股息分配，同時也減少了對於短期市場波動的敏感性。

2.2 分散化的投資

REITs的投資組合通常橫跨多個地區和包含各種不同類型的房地產，如辦公樓、商業地產、住宅和酒店等。這種多元化使得REITs能夠受益於不同地區的經濟和市場波動。舉例來說，如果某地區的房地產市場受到不利影響，其他地區的投資仍有可能表現強勁，從而平衡整體投資組合的風險。

通過擁有多個物業，REITs不會過度依賴於單一資產的表現。即便某個特定物業面臨困難，整體投資組合的其他物業仍有可能表現良好，從而減輕了單一資產風險對投資組合的影響。這種分散化也使投資者能夠更好地應對市場變動，保持投資組合的穩定性。

不僅如此，REITs的多元化投資還能夠應對不同類型房地產市場的變化。不同類型的房地產在市場上的表現通常存在差異，有些可能在經濟景氣好時表現較好，而有些則可能在景氣不佳時表現更為穩健。因此，REITs透過投資組合的多樣性，使投資者能夠受益於房地產市場中的不同機會。

2.3 高度流動性

REITs（房地產投資信託）的高度流動性是其在投資領域中的又一項優勢，這種流動性使得投資者能夠更靈活地買賣REITs的股票，相對於實體房地產投資更具優勢。以下將對美國和香港REITs市場的流動性進行分析，同時舉例一些具有高度流動性的REITs。

美國和香港的REITs市場都以其高度流動性而聞名。這種流動性來自於REITs作為股票的性質，能夠在證券市場上迅速進行買賣。投資者可以通過證券交易所，例如紐約證券交易所（NYSE）或香港交易所（HKEX），輕鬆地購買或賣出REITs的股票，這使得投資者能夠及時參與市場並調整其投資組合。

這種高度流動性使得投資者在需要資金調整或者對市場有所反應時能夠更迅速地進行操作，而不必像實體房地產那樣面臨較長的資產變現週期。特別是在快速變動的市場環境下，REITs的高流動性使得投資者更容易應對市場波動，有助於實現更靈活的投資策略。

在美國，像是「Vanguard Real Estate ETF（VNQ）」和「Simon Property Group Inc.（SPG）」等REITs都是市場上具有高度流動性的代表。這些REITs通常擁有大量的流通股份，並且每天都有相當規模的交易量，確保了投資者能夠在需要時進行迅速的買賣操作。

Vanguard Real Estate ETF（VNQ）是一種由Vanguard Group提供的房地產交易基金。該ETF追踪MSCI US Investable Market Real Estate 25/50指數，涵蓋美國不同類型的房地產公司。投資者通過VNQ可獲得房地產市場的多元化投資，包括辦公樓、購物中心和住宅等。VNQ以低費用和高流動性聞名，為投資者提供了方便的方式參與房地產市場，同時享受市場表現。

香港方面，「Sun Hung Kai Properties Limited（0016.HK）」和「Link Real Estate Investment Trust（0823.HK）」等REITs也是市場上交易活躍的代表。這些REITs在香港交易所上市，擁有良好的市場流動性，投資者可以輕鬆地參與市場，實現快速的交易。

相較於實體房地產，REITs的高度流動性是其一大區別。實體房地產的買賣過程通常需要較長的時間，包括物業估價、談判、法務程序等，而且會面臨市場變化和資金變現的不確定性。相對而言，REITs的流動性更高，投資者可以通過股票市場即時進行交易，無需等待長時間的資產變現週期。

此外，REITs的流動性還提供了更為方便的資本進出通道，投資者不必因為需要資金而賣出整個物業，而是可以根據需要部分或全部賣出REITs的股票。這為投資者提供了更大的靈活性，同時減少了投資的資本和時間成本。

第三部分：REITs的投資策略

3.1 行業選擇的考量

選擇適當的REITs首先需要考慮行業選擇。不同的行業可能在不同的經濟環境下表現出不同的特點。投資者應該關注不同行業的長期趨勢，並選擇符合其風險承受能力和投資目標的REITs。

例如，在經濟增長時期，辦公樓和商業地產REITs可能表現較為強勁，因為企業需求增加；而在經濟放緩時，住宅和醫療保健REITs可能更具抗跌性，因為人們對基本需求的需求相對穩定。

3.2 REITs的財務健康評估

3.2.1 FFO（Funds From Operations）：

FFO是REITs的核心財務指標，表示其營運現金流。FFO包括淨收入加上非現金項目，如折舊和攤銷。投資者應評估REITs的FFO，以確保它能夠持續支付股息。

FFO 是用來評估 REITs（房地產投資信託）的主要計算方式，其計算方法主要是透過營運現金流來推算營運表現，同時排除單次的現金流，例如變賣資產，以獲取更準確的資訊。FFO 的計算公式為：

FFO 營運現金流 = （淨收入 + 折舊 + 分期 + 資產變賣損失） - 資產變賣獲利 - 利息收入

3.2.2 AFFO（Adjusted Funds From Operations）：

AFFO對FFO進行進一步的調整，考慮到資本支出等因素。這有助於更準確地評估REITs的現金流情況，避免只依賴FFO而低估資本支出的影響。

「AFFO」又稱為「調整後營業現金流量」，是營業現金流量的衍生指標。儘管AFFO沒有明確的公式，但基本上可以這樣表達：

AFFO 調整後營業現金流量 = FFO營業現金流量 - 增加租金 - 資本性支出 - 例行維持支出

專業的分析師更傾向於使用AFFO作為參考指標，因為它包含了FFO未計入的額外支出，包括租金增加、維護成本等項目。因此，在計算REITs的現值時，AFFO可提供相對更精確的基礎，進而更好地預測未來的殖利率。

3.2.3 NAV（Net Asset Value）：

NAV是REITs的淨資產價值，表示其資產價值減去負債。投資者可以通過比較REITs的市值和NAV，來評估其股價是否低估或高估。

「NAV」在中文中被稱為「資產凈價值」，對於企業而言，資產凈價值是一種衡量企業價值的優良方法，同樣適用於基金的估值和定價。基金的淨資產價值代表每股淨值，這使其更容易用於評估和交易基金，而這個原理同樣適用於REITs。資產淨價值的計算公式如下：

NAV 資產净值 = （資產- 負債）/ 已發行股票總數

資產淨價值通常會接近「每股帳面價值」，對於封閉式基金，NAV最常用來與每股市值比較，以便判斷目前的股價是否處於低估或高估的狀態。

3.2.4 債務水平：

評估REITs的債務水平至關重要，高度負債可能增加風險。投資者應注意REITs的債務資本結構和利息支付能力。

3.2.5 股息穩定性：

在評估REITs的財務健康時，股息穩定性是一個關鍵的方面。這涉及考慮REITs過去的股息支付記錄，以判斷其是否具有穩定且漸進的股息增長。這個指標不僅為投資者提供了有關REITs的盈利和現金流的信息，還反映了其經營穩定性和分發政策的可靠性。

舉例來說，假設投資者正在考慮投資一家辦公樓REIT。通過查看該REIT過去五年的股息支付記錄，發現其每年都有穩定的股息增長，這可能意味著REIT擁有穩定的租金收入和良好的運營表現。反之，如果該REIT的股息支付存在劇烈波動或下降趨勢，可能需要進一步調查其經營狀況和收入來源。

3.2.6 管理團隊：

REITs的管理團隊扮演著關鍵的角色，對其成功與否有著深遠的影響。投資者在評估REITs時應詳細研究其管理隊伍，包括其經驗、專業背景以及過去的績效。一強而有力的管理團隊有助於提高REITs應對市場挑戰的能力，同時確保良好的企業運作。

投資者應評估REITs管理隊的經驗，特別是在房地產領域的經驗。具有豐富經驗的管理人員更能夠適應市場變化，制定有效的經營策略，並及時應對不確定性。

管理團隊的專業背景也是一個重要的考量因素。具有房地產、金融、法律等相關領域專業知識的團隊，能夠更全面地理解和應對不同挑戰，降低經營風險。

3.3 長期投資 vs. 短期交易

投資REITs的首要考慮因素之一是選擇適合自己的投資風格。長期投資者通常更注重長期增值和穩定的現金流，並能夠容忍市場波動。相對地，短期交易者則追求市場的短期波動，以謀取價格波動的利潤。投資者應評估自己的風險承受能力、時間和資金投入，並根據這些因素制定相應的投資計劃。

長期持有的優勢與挑戰：

優勢	挑戰
穩定的現金流：長期持有REITs有助於享受其穩定的現金流，來自長期租約和房地產運營。這為投資者提供了可預測的收入流，適合追求穩健回報的長期投資者。	市場波動：雖然長期投資者通常能夠忍受市場波動，但長時間的波動或市場不確定性仍可能對投資組合產生影響。
資本增值潛力：長期持有使投資者能夠受益於房地產價值的長期增值。隨著時間的推移，房地產市場的增長趨勢有望為長期持有者提供資本增值的機會。	機會成本：長期持有可能使投資者錯過某些短期的投資機會。市場上的變動和新的投資趨勢可能使長期持有者錯失某些快速的回報。
減少交易成本：長期投資通常降低了交易頻率，從而減少了與短期交易相關的交易成本，包括手續費和稅負。	資產配置的挑戰：長期持有者需要不斷調整其資產配置，以確保投資組合符合其長期目標。這需要更深入的市場分析和定期的投資組合檢討。

4. 美國及香港熱門REITs

投資者在考慮REITs時，往往關注其表現、穩健性和潛在回報。以下是美國及香港合共10門熱門REITs，搭配相關資料：

4.1 美國REITs:

Simon Property Group, Inc. (NYSE: SPG)

Simon Property Group, Inc.（NYSE: SPG）是一家在房地產投資領域備受矚目的公司，市值達到約300億美元。作為全球最大的購物中心地產投資信託（REITs）之一，Simon Property Group在商業地產領域擁有龐大的投資組合。

其投資組合涵蓋了眾多購物中心，橫跨美國各地，包括一些最知名和繁華的購物目的地。這些資產的多樣性不僅涵蓋了不同地區的市場，還包括了不同類型的零售場所，從高端百貨到戶外購物中心。

Prologis, Inc. (NYSE: PLD)

是一家在工業和物流地產領域備受推崇的房地產投資信託（REITs），市值達約150億美元。憑藉其卓越的經營策略和全球性的投資組合，Prologis已成為該行業的領先者之一。專注於工業和物流地產的投資，其投資組合遍布全球，擁有廣泛的物業，包括現代化的分銷中心、物流樞紐和工業園區。這使得Prologis能夠在全球供應鏈中發揮關鍵角色，提供先進的物流和分銷解決方案。

Equinix, Inc. (NASDAQ: EQIX)

是一家在全球范圍內提供數據中心和互聯網基礎設施解決方案的領先企業。該公司致力於構建和運營高度連接的數據中心，以滿足日益增長的數字經濟的需求。截至最近，Equinix的市值約為700億美元，成為數據中心行業中最大的參與者之一。

Equinix的投資組合包括全球各地的數據中心，這些中心不僅提供了強大的運算和儲存基礎設施，還實現了多雲環境的高效連接。這使得企業能夠實現低延遲、高帶寬的數據傳輸，提高其業務的效能和靈活性。Equinix的客戶範疇包括云服務提供商、金融機構、數字內容提供商等，確保其基礎設施成為全球數字經濟的支柱。

Realty Income Corporation (NYSE: O)

是一家廣受投資者歡迎的房地產投資信託（REITs），市值約為300億美元。該公司以其獨特的經營模式而聞名，主要專注於全美各地的零售商店、超市、連鎖餐廳和商業地產領域。

O 以其持續且可預測的現金流而著稱，並提供穩定的月度分紅，這成為該公司的一大特色。公司以其「股息之王」的美譽而聞名

American Tower Corporation (NYSE: AMT)

是一家在通信基站地產領域領先的公司。憑藉其全球最大的無線通信基站運營網絡，AMT 提供關鍵的基礎設施，支持移動通信和數據傳輸的無縫連接。

公司的投資組合廣泛分布在全球各大洲，擁有眾多高效、現代化的通信基站。這些基站不僅支持無線運營商提供穩定的通信服務，同時也為新興技術如5G和物聯網（IoT）的發展提供關鍵基礎。

AMT 的市值約為400億美元，反映其在通信基站地產領域的龍頭地位。投資者喜歡AMT 的原因之一是其穩定的現金流和強勁的盈利增長。由於無線通信需求的持續增加，AMT 的基站網絡成為移動運營商的不可或缺的資產，進一步支撐了其市值的增長。

4.2 香港REITs:

領展房地產投資信託基金 (SEHK: 823)

是亞洲市值最大、交投活躍的房地產投資信託基金，市值約1110億港元。投資組合涵蓋了香港多個商業區域，包括零售、辦公樓和住宅物業。其主要資產包括位於不同區域的購物中心、社區市場、辦公大樓和停車場。

置富產業信託(0778.HK)

是一家香港主板上市的房地產投資信託（REITs），市值約96億。其投資組合涵蓋多個房地產類別，主要包括商業和辦公樓物業，涵蓋香港多個核心商業區域。這包括但不限於中環、尖沙咀、銅鑼灣等繁忙的商業地段。

越秀房產信託基金 (0405.HK)

是一家在香港交易所上市的房地產投資信託（REITs）。該基金由越秀房地產投資信託管理有限公司管理

5. REITs的風險

投資房地產信託(REITs)雖然具有穩定的現金流和分散風險的優勢，卻也面臨著多樣的風險因素。

5.1 利率風險

房地產市場和利率之間存在著緊密的關聯性，因此，利率風險是REITs投資者需要關注的一個重要方面。利率變動對REITs產生的影響主要體現在兩個方面：資本成本和投資價值。

當利率上升時，REITs可能面臨著增加的資本成本。由於REITs通常需要通過發行債券或其他形式的融資來購買房地產，高利率將導致其融資成本上升，進而影響公司的盈利水平。這可能導致投資者的回報率下降，從而減少對REITs的投資吸引力。

此外，高利率可能使消費者購房能力下降，進而減少租賃需求。這將對REITs的租金收入產生負面影響，因為租賃需求的減少將影響房地產的價格和租金水平。

5.2 房地產市場波動

經濟衰退對REITs的影響首先體現在租金收入方面。在經濟蕭條時，企業和個人的收入可能下降，導致商業和住宅租客的支付能力下降。這可能導致REITs所擁有的房地產的租金收入減少，進而影響REITs的現金流。特別是在COVID-19大流行的情況下，許多企業面臨經濟困境，一些商業租戶可能無法支付租金，這進一步加劇了REITs在疫情期間的收入壓力。

空置率的上升是另一個在經濟衰退時可能出現的問題，這直接影響REITs的收入。企業倒閉和租客減少導致了房地產的空置率上升，而這意味著REITs無法從這些資產中產生租金收入。在COVID-19期間，由於許多辦公樓、零售空間和旅遊業地點的關閉，REITs所擁有的相關資產的空置率迅速上升，進而對REITs的收入和估值產生負面影響。

此外，經濟衰退可能引起房地產價格的下跌，這也會影響到REITs的資產價值。REITs的資產主要以房地產為主，而這些房地產的價值直接受市場供需和整體經濟狀況的影響。在經濟不景氣時，房地產市場可能面臨價格下跌的風險，這將對REITs的淨資產價值和投資者的估值產生負面影響。